Uitrekenen WOZ-waarde

Gemeente Den Haag

Het bepalen en fiatteren van de WOZ-waarde op basis van taxatiemodellen en het opstellen van een taxatieverslag.

Laatst gewijzigd op 23 augustus 2024 om 15:59 | Publicatiestandaard 1.0

• Publicatiecategorie: Impactvolle algoritmes
• Impacttoetsen: Veld niet ingevuld.
• Status: In gebruik

Algemene informatie

Thema

Wonen

Begindatum

Veld niet ingevuld.

Contactgegevens

[e-mail]

Link naar publiekspagina

De code wordt niet openbaar gepubliceerd. De applicatie 4Woz is een standaard WOZ-taxatiesysteem van het bedrijf 4Value, dat ook door andere gemeenten in Nederland wordt gebruikt.

Verantwoord gebruik

Doel en impact

De applicatie 4Woz ondersteunt in het taxatieproces ten behoeve van de uitvoering van de wet WOZ. 4Woz ondersteunt het beheren van objectkenmerken, het analyseren van marktgegevens, het bepalen van taxatiewaarden, het controleren en fiatteren van de taxatiewaarden tot (in IBS) te beschikken WOZ-waarden en het opstellen van het taxatieverslag als onderbouwing van de WOZ-waarde. De algoritmen spelen met name een rol bij het bepalen van de taxatiewaarden en het opstellen van het taxatieverslag omdat hieraan complexe berekeningen en vergelijkingen ten grondslag liggen. Het algoritme voor het taxeren functioneert goed wanneer het waardeniveau correct is, de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn en er een aansluiting is van de getaxeerde waarden op de geanalyseerde marktgegevens. Het algoritme voor het opstellen van het taxatieverslag werkt goed als taxatieverslagen de getaxeerde waarde aannemelijk maken, bijv. door de presentatie van alle objectkenmerken van het object zelf, het vermelden van de eigen marktgegevens en (bij woningen) de verwijzing naar drie vergelijkbare verkochte woningen met een WOZ-waarde.

Het effect op het dagelijks leven van burgers en bedrijven is dat de applicatie 4Woz de gemeente Den Haag in staat stelt jaarlijks voor alle WOZ-objecten in Den Haag een nieuwe, actuele WOZ-taxatie te maken en deze te onderbouwen met een taxatieverslag. De WOZ-taxaties worden jaarlijks bij een voor bezwaar en beroep vatbare WOZ-beschikking aan burgers en bedrijven verzonden (op papier of digitaal). Daarover wordt gecommuniceerd via lokale media, de website van de gemeente Den Haag en MijnDenHaag.nl. De WOZ-waarde van de woning is beperkt openbaar en te raadplegen via het wozwaardeloket.nl. Burgers en bedrijven kunnen van de WOZ-objecten waarvan zij belanghebbende (eigenaar en/of gebruiker) zijn het taxatieverslag opvragen. Afnemers van de WOZ-waarde, zoals de Rijksbelastingdienst en het Hoogheemraadschap, gebruiken de WOZ-waarde voor o.a. belastingheffing.

Afwegingen

Er bestaat geen beter alternatief voor de algoritmen van 4Woz. 4Woz wordt momenteel juist zelf gezien als alternatief voor een traditionele manier van taxeren waarbij buiten het taxatiemodel van IBS om individuele taxaties gemaakt kunnen worden. Bij een volledig traditionele manier van werken maken individuele, gemeentelijke taxateurs elk op hun eigen wijze een interpretatie van objectkenmerken en marktgegevens tot een taxatiewaarde. Een geautomatiseerd taxatiemodel dat werkt volgens algoritmen draagt er in het algemeen aan bij dat de analyse van marktgegevens, het taxeren van objecten en het onderbouwen door middel van een taxatieverslag veel consistenter en eenduidiger verloopt. De frequentie van jaarlijks taxeren en WOZ-beschikkingen nemen is alleen mogelijk dankzij algoritmen zoals in 4Woz opgenomen.

Menselijke tussenkomst

Ja, zeker is er sprake van tussenkomst van de mens in de zin van de gebruiker van de applicatie 4Woz. Gegevensbeheerders WOZ verzorgen het op consistente wijze beheren van objectkenmerken, WOZ-taxateurs analyseren marktgegevens in wisselwerking met belanghebbenden (burgers en bedrijven). WOZ-taxateurs richten de modellen in, wat neerkomt op het bepalen van prijzen per eenheid en het instellen van de invloed van objectkenmerken op de taxatiewaarde. De uitkomst van het taxatiemodel wordt ten slotte gecontroleerd door WOZ-taxateurs voordat de WOZ-waarden worden vastgesteld. De applicatie 4Woz wordt gebruikt in een jaarproces. Het beheren van objectkenmerken en het uitvoeren van de marktanalyse zijn daarin continue activiteiten. Nadat in IBS binnen acht weken na 1 januari van elk jaar de WOZ-beschikkingen zijn genomen, ondersteunt 4Woz achtereenvolgens in een aantal WOZ-subprocessen. Eerst vooral bij de behandeling van bezwaar en beroep, in zomer en najaar ligt een accent op de inrichting van taxatiemodellen, in het najaar ligt het accent op vooroverleg met specifieke belanghebbenden en op het grootschalig controleren van de kwaliteit van taxaties. Binnen acht weken na 1 januari wordt de jaarcyclus in beginsel voltooid met het opnieuw nemen van de WOZ-beschikkingen. Dit is in feite de manier om de uitkomsten van de algoritmen te bevriezen en te formaliseren. Tot dat moment kan een WOZ-taxateur de WOZ-taxatie continue verbeteren vóórdat deze als WOZ-waarde wordt vastgesteld. De behandeling van bezwaarschriften is een formeel moment om het resultaat van het taxatiemodel met de burger of het bedrijf te heroverwegen.

Risicobeheer

Voor geautomatiseerde taxatiemodellen zijn risico's met name een gebrekkige kwaliteit van objectkenmerken, onvoldoende of onvoldoende geanalyseerde marktgegevens, de inrichting van de taxatiemodellen met kengetallen en een gebrekkig controleproces van getaxeerde waarden. De uitkomsten van de algoritmen van 4Woz zijn afhankelijk van de kwaliteit van objectkenmerken, een juiste analyse van marktgegevens en de juiste inrichting van de uitgangspunten van de taxatiemodellen. Er wordt aan de voorkant van dit taxatieproces een groot belang gehecht aan het vakmanschap van de gegevensbeheerders WOZ voor een eenduidige en volledige registratie van objectkenmerken. Op dezelfde wijze wordt belang gehecht aan vakmanschap van de WOZ-taxateur voor de juiste marktanalyse, kennis van de markt, de inrichting en werking van de taxatiemodellen en de controle van taxaties. Via informeel contact zijn ook vele burgers en bedrijven in staat informatie te verschaffen ten behoeve van het taxatieproces en/of de bezwarenbehandeling.

Er kan bezwaar gemaakt worden tegen de uitkomst van het proces waarin het algoritme 4Woz wordt gebruikt. De uitkomst van de algoritmen is de WOZ-waarde die bij voor bezwaar en beroep vatbare WOZ-beschikking is vastgesteld. Een andere uitkomst van het algoritme is een taxatieverslag dat de WOZ-waarde onderbouwt. Volgens de Wet WOZ kan de belanghebbende (eigenaar/gebruiker) van een WOZ-beschikking binnen zes weken na dagtekening van de beschikking gemotiveerd een bezwaar indienen en daarbij wijzen op onjuiste gegevens. In het kader van de behandeling van het bezwaar worden de grieven beoordeeld en aan de WOZ-beschikking ten grondslag liggende gegevens incl. WOZ-waarde indien nodig verbeterd. De uitspraak op het bezwaarschrift staat open voor beroep. Ook kan de belanghebbende altijd een vraag richten aan de Belastingzaken van de gemeente Den Haag. Dit kan soms leiden tot ambtshalve aanpassingen.

Wettelijke basis

De wettelijke basis die het werken met algoritmen/taxatiemodellen zoals 4Woz noodzakelijk maakt is de Wet WOZ (waardering onroerende zaken). Hierbij stelt de gemeente Den Haag jaarlijks van alle WOZ-objecten de waarde vast via een voor bezwaar en beroep vatbare WOZ-beschikking. De getaxeerde waarde wordt onderbouwd met een taxatieverslag dat voor belanghebbenden beschikbaar is. De gemeente voert de Wet WOZ mede uit voor de afnemers, o.a. de Rijksbelastingdienst en het Hoogheemraadschap. Gegevens worden aan de afnemers geleverd via de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ).

Werking

Gegevens

Bij de Wet WOZ wordt zeer veel gebruik gemaakt van basisregistraties. Het WOZ-object wordt afgebakend op basis van gegevens over eigendom vastgelegd in de Basisregistratie Kadaster, BRK. En het gebruik wordt gebaseerd op natuurlijke en niet-natuurlijke personen die in de Basisregistratie Personen (BRP) en/of het Handelsregister (NHR) zijn vermeld. Bij de afbakening van WOZ-objecten wordt ook de relatie gelegd naar panden en adresseerbare objecten uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Een deel van de belastingapplicatie IBS vormt tevens de Basisregistratie WOZ (waardering onroerende zaken), waarin het object, het belang (de belastingplicht) en de WOZ-waarde zijn vastgelegd. Het sectormodel WOZ geeft inzicht in de honderden gegevens die in een belastingapplicatie en taxatiesysteem zoals 4Woz zijn opgenomen. Het voert te ver dit hier uit te schrijven. Twee hoofdgroepen data worden via het algoritme verwerkt, In de eerste plaats zijn dit objectkenmerken zoals primaire objectkenmerken (soort object, grootte, bouwjaar, bijgebouwen e.d.), secundaire objectkenmerken die een kwalificatie zijn van bijv. ligging, onderhoud, kwaliteit en uitstraling. De tweede groep data omvat marktgegevens, zoals vraagprijzen, koopsommen, huurprijzen, stichtingskosten en grondprijzen. Deze worden veelal tot kengetallen herleid. Het algoritme rekent vervolgens met objectkenmerken x kengetallen de waarden van WOZ-objecten in onderdelen uit. De opstelsom van de waarde van onderdelen is de taxatiewaarde die na controle wordt gefiatteerd en geleverd aan IBS (Integraal Belasting Systeem).

Technische werking

In feite zijn de algoritmen zeer eenvoudige wiskundige bewerkingen zoals optellen, aftrekken, vermenigvuldigen en delen bij het berekenen van taxatiewaarden uit objectkenmerken en prijzen per eenheid. Ditzelfde geldt bij het opstellen van taxatieverslagen. Ingewikkeldere deelprocessen zoals het coderen en opmeten van objectkenmerken en het classificeren van objecten in groepen e.d. is nog ouderwets handwerk. Dit geldt ook voor het instellen van de prijzen per eenheid waarmee gerekend wordt. Dat er toch algoritmen worden toegepast in de vorm van 4Woz heeft te maken met het feit dat bijna 300.000 WOZ-objecten met een veelvoud aan WOZ-deelobjecten en objectkenmerken) in een jaarlijks proces getaxeerd worden. Daarbij helpt het algoritme dit op een consistente wijze te doen zodat zo goed mogelijk kan worden gewaarborgd dat gelijke objecten gelijk behandeld worden.

Eén groep algoritmen omvat de rekenregels waarbij op basis van objectkenmerken en door de taxateur ingestelde prijzen per eenheid de taxatiewaarde in onderdelen wordt berekend. Een twee algoritme wordt gebruikt om op basis van een soort strafpuntensysteem de taxatieverslagen voor woningen op te stellen. Hier is een wettelijke eis dat dit taxatieverslag drie woningen toont met WOZ-waarde en een geanalyseerd marktgegeven (koopsom, bij uitzondering een voorbeeldtaxatie).