Versterking scenario-afweging voor woningen die niet voldoen aan de veiligheidsnorm

Nationaal Coördinator Groningen

Indien woningen niet op norm zijn verklaard wordt er automatisch een advies voor een versterkingsscenario aangemaakt. Het scenario is afhankelijk van de marktwaarde van de huidige woning en de kosten voor bouwkundig versterken of voor sloop en nieuwbouw.

Laatst gewijzigd op 20 december 2023 om 7:54 | Publicatiestandaard 1.0

• Publicatiecategorie: Impactvolle algoritmes
• Impacttoetsen: Veld niet ingevuld.
• Status: In gebruik

Algemene informatie

Thema

• Wonen
• Openbare orde en veiligheid
• Ruimte en infrastructuur

Begindatum

2021-04

Contactgegevens

[e-mail]

Link naar publiekspagina

https://www.nationaalcoordinatorgroningen.nl/versterken/versterking-in-stappen/fase-4-planvorming/versterkingsmogelijkheden

Verantwoord gebruik

Doel en impact

Het doel van de berekening is om een scenario te schetsen voor de bewoner om woningen die niet op norm zijn, op norm te krijgen. De impact is om een duidelijk advies te kunnen geven over het te vervolgen versterkingstraject.

Afwegingen

De voordelen bestaan uit een zo eerlijk en gelijk mogelijk afwegingskader bij de keuze om tot een bepaalde versterking te komen. NCG is hier transparant in.

De nadelen zitten in de wijzigingen in het afwegingskader over de tijd door voortschrijdend inzicht en/of beleidswijzigingen.

Omdat de voordelen in hoge mate opwegen tegen de nadelen is het redelijk om dit algoritme te gebruiken in NCG haar afwegingskader. Daarnaast maakt deze aanpak het uitlegbaar naar eigenaren van panden, bewoners en burgers.

Menselijke tussenkomst

Alle scenario bepalingen betreffen een advies die door de bewonersbegeleider altijd wordt besproken met de eigenaar/bewoner. Er is hierbij geen sprake van volledig geautomatiseerde besluitvorming.

Daarnaast doet de bouwkundig deskundige bij twijfelgevallen altijd een controle op de berekening. Investeringskosten zijn een inschatting van de totale kosten. De marktwaarde wordt bepaald op basis de WOZ-waarde minus de grondwaarde. Deskundigen kunnen daarin enigszins van mening verschillen.

Technisch is de berekening als volgt: (Investeringskosten / herbouwwaarde= 0.8 < X < 1.2) OF de ratio: (investeringskosten / marktwaarde = 0.8 < X < 1.2) wordt het als afwijkend geregistreerd en doorgezet naar de kostendeskundige(n).

Risicobeheer

Het risico wordt verkleind, door menselijke tussenkomst van de bewonersbegeleider en eigenaar. Daarnaast is er een ratio ingebouwd, daardoor wordt er bij overschrijding van de ratio altijd een extra kostendeskundige geraadpleegd.

Wettelijke basis

De basis voor dit algoritme is een beleidskeuze uit december 2017 die staat beschreven in de 'meerjarenbrief'.

Links naar wettelijke basis

Meerjarenprogramma brief: https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2017D38864&did=2017D38864

Werking

Gegevens

• Investeringskosten bouwkundig versterken (BKV): de kosten van de versterkingsmaatregelen en de bijkomende werkzaamheden die volgens het versterkingsadvies noodzakelijk zijn om het gebouw op norm (lees: veilig) te brengen:
• De herbouwwaarde: de totale kosten om het huidige gebouw te slopen en een functioneel gelijkwaardig en aardbevingsbestendig gebouw te herbouwen.
• De marktwaarde: de waarde van het gebouw op de huizenmarkt zonder de waarde van de grond waarop het gebouw staat.

Technische werking

De scenario afweging heeft als doel om een scenario voor de eigenaar te genereren voor de manier waarop een gebouw, dat niet aan de norm voldoet, weer aan de norm te laten voldoen, binnen de financiële mogelijkheden die door de noodzaak tot versterking worden geboden. Er zijn in beginsel twee methoden om een bestaand gebouw, dat niet op norm is, aan te pakken:

1.    De eerste methode is het bestaande gebouw met bouwkundige aanpassingen te versterken.

2.    De tweede methode is het alternatief, namelijk Bestaande gebouw te slopen en het te vervangen door een nieuw aardbevingsbestendig gebouw.

 

De financiële vergelijking die ten grondslag ligt aan het scenario betreft de marktwaarde (MW) van een woning plus de investeringskosten van het bouwkundig versterken (BKV) ten opzichte van de herbouwwaarde (HBW). De MW wordt opgebouwd door de waarde van de grond af te trekken van de WOZ. Na invoeren van de basisgegevens wordt er een automatische ratio berekening opgestart waarbij BKV wordt vergeleken met de HBW en de MW. Afwijkingen boven de 20% worden automatisch doorgezet naar een deskundige voor een her-calculatie. Indien het direct binnen de ratio valt, of na controle van de bouwdeskundige, worden de waardes gebruikt om tot het juiste versterkingsscenario te komen:

- Scenario A Bouwkundig versterken: 110% BKV < 100% HBW en 110% BKV <= 100% MW

- Scenario B Bouwkundig versterken: 110% BKV < 100% HBW en 110% BKV > 100% MW <= 150% MW

- Scenario C Bouwkundig versterken of alternatief: 110% BKV < 100% HBW en 110% BKV > 150% MW

- Scenario D Bouwkundig versterken of alternatief: 110% BKV >= 100% HBW <= 150% HBW

- Scenario E Maatwerkoplossing: 110% BKV > 150% HBW

 

• Scenario A - Als de investeringskosten BKV lager zijn dan de MW en lager zijn dan de HBW is er geen keuze. Dan is bouwkundig versterken volgens het versterkingsadvies is de enige optie.
• Scenario B – Als de investeringskosten BKV hoger zijn dan de MW maar lager zijn dan 150% van de MW en lager dan de HBW is er geen keuze. Dan is bouwkundig versterken volgens het versterkingsadvies is de enige optie.
• Scenario C - Als de investeringskosten BKV hoger zijn dan 150% van de MW maar lager dan de herbouwwaarde heeft de eigenaar de keuze om óf bouwkundig te versterken volgens het versterkingsadvies óf te kiezen voor een alternatief. Als gekozen wordt voor het alternatief sloop en nieuwbouw is de eigenaar zelf verantwoordelijk om het verschil tussen de investeringskosten BKV en de HBW bij te dragen om nieuwbouw mogelijk te maken. De eigenaar kan ook de keuze maken om geen (of een lagere) eigen bijdrage beschikbaar te stellen, maar met het beschikbare budget een goedkoper gebouw (kleiner of met minder functionaliteit) terug te bouwen. Het nieuw te bouwen gebouw moet aan de geldende bouwvoorschriften voldoen en dus ook aardbevingsbestendig zijn. Voor bijkomende kosten, zoals tijdelijke huisvesting, wordt naar rato een eigen bijdrage verwacht van de eigenaars.
• Scenario D - Als de investeringskosten BKV hoger zijn dan 150% van de MW en hoger zijn dan de HBW, maar lager zijn dan 150% van de HBW heeft de eigenaar de keuze om óf bouwkundig te versterken volgens het versterkingsadvies óf te kiezen voor een alternatief. Als gekozen wordt voor het alternatief sloop- en nieuwbouw is de NCG volledig verantwoordelijk voor het budget van dit alternatief en wordt geen eigen bijdrage gevraagd van de eigenaar. Binnen de wettelijke randvoorwaarden wordt een functioneel vergelijkbaar gebouw gebouwd. Het nieuw te bouwen gebouw moet aan de geldende bouwvoorschriften voldoen en dus aardbevingsbestendig zijn. De bijkomende kosten, zoals tijdelijke huisvesting, komen voor rekening van de NCG.
• Scenario E - Als de investeringskosten BKV hoger zijn dan 150% van de HBW en 150% van de MW heeft de eigenaar de keuze tussen een alternatief zoals sloop en nieuwbouw óf koop en sloop óf voor een maatwerk oplossing. Bij keuze voor een alternatief gelden dezelfde regels als voor scenario D. Bij maatwerk is het beschikbare budget 150% van de herbouwwaarde en wordt gezocht naar een aanpassing aan de woning waarmee die toch aardbevingsbestendig kan worden gemaakt al is het budget lager dan de berekende investeringskosten bouwkundig versterken.

 

Na de scenario bepaling wordt er een voorstel gemaakt door de NCG voor de eigenaar. In Scenario A, B en C is het voorstel om de in het versterkingsadvies beschreven versterking uit te voeren. In scenario A en B is dat voorstel definitief, in scenario C heeft de eigenaar de mogelijkheid voor sloop en herbouw. In scenario D en E is het voorstel van de NCG sloop en herbouw. De eigenaar heeft de alternatieve keuze om toch te kiezen voor bouwkundig versterken of gebruik te maken van de regeling koop-sloop. Na een gesprek met de eigenaar wordt de keuze geregistreerd in BKG. 

Leverancier

Het systeem (BKG) wat de scenarioberekening en scenariovastlegging faciliteert wordt onder regie van NCG ontwikkeld door Dictu.