Buurtstraatquote bepaling

Gemeente Amsterdam

Wat is een buurtstraat? De BSQ wordt bepaald voor iedere buurtstraat in Amsterdam. Een buurtstraat is dat gedeelte van een straat dat in één buurt valt. Hiervoor is de buurtindeling gebruikt van Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Lange straten strekken zich vaak uit over meerdere buurten. Amsterdam kent circa 5.000 buurtstraten.  

Laatst gewijzigd op 11 december 2025 om 15:24 | Publicatiestandaard 1.0

• Publicatiecategorie: Overige algoritmes
• Impacttoetsen: Veld niet ingevuld.
• Status: In gebruik

Algemene informatie

Thema

Veld niet ingevuld.

Begindatum

Veld niet ingevuld.

Contactgegevens

[e-mail]

Link naar bronregistratie

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/buurtstraatquote-(bsq)/

Verantwoord gebruik

Doel en impact

Erfpachtkosten baseren we op de grondwaarde van de woning. We gebruiken de buurtstraatquote (BSQ) om de grondwaarde te bepalen voor bestaande erfpachtrechten met een woonbestemming. Dit is het percentage van de WOZ-waarde van een woning dat bestaat uit de waarde van de grond. Een BSQ doet recht aan de verschillen die er in een buurt zijn.

De grondwaarde wordt bepaald door de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van het vorig belastingjaar te vermenigvuldigen met de zogenaamde buurtstraatquote. Voor meergezins- en eengezinswoningen worden verschillende buurtstraatquotes gebruikt.

Het bepalen van de grondwaarde op basis van een eenduidige, objectieve wijze ten behoeve van het beheer van gemeentelijke erfpachtcontracten.

Berekening individuele grondquote en buurtstraatquote

De buurtstraatquote wordt berekend door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald door de WOZ-waarde te verminderen met de genormeerde opstalwaarde, waardoor de individuele grondwaarde wordt verkregen. De individuele grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde is de individuele grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. De buurtstraatquote is hierdoor ook minimaal 5% van de WOZ-waarde. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd.

Afwegingen

De keuze voor de buurtstraatquote is door de raad genomen om de volgende redenen:

-        Het is zo niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend, kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Als voor een woning de WOZ-waarde bekend is en de opstalwaarde niet (door een afwijkend woningtype of oppervlak), dan kan toch een grondwaarde worden bepaald.

-        De buurtstraatquote doet recht aan de locatieverschillen. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan een aanmerkelijk verschil bestaan in de hoogte van de grondwaarde. Bij de keuze voor een hoger schaalniveau, bijvoorbeeld het rekenen met buurtquotes, zou het waardeverschil gedeeltelijk worden uitgemiddeld.

-        Door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, wordt recht gedaan aan de verschillen die op buurtstraatniveau tussen woningen bestaan. Zo krijgt een woning met een mooi uitzicht en dakterras of een woning met een tuin een hogere grondwaarde doordat de WOZ-waarde hoger is dan de WOZ-waarde van de woningen op de tussenverdiepingen. Individuele woningen krijgen door de quote een unieke grondwaarde.

De methodiek is consequent en transparant. De WOZ-waarde is voor iedereen bekend en de erfpachter heeft daar bezwaar tegen kunnen maken. Gelijke woningtypes met een gelijk onderhoudsniveau hebben dezelfde opstalwaarde gekregen.

Menselijke tussenkomst

De BSQ wordt berekend door het data-team van Team Advisering Grondprijzen (TAG) onderdeel van Strategie en Advies, Grond en Ontwikkeling.

De berekening wordt jaarlijks zelfstandig, zonder tussenkomst van de gemeente, door externe onderzoekers opgesteld aan de hand van de door de raad vastgestelde beleidsregels. Het doel van de onderzoekers hierbij is het toetsen of de beleidsregels op adequate wijze tot uitvoering worden gebracht.

Afwijkingen in de interpretatie van beleidsregels (tussen onderzoekers en ambtenaren) worden nader onderzocht en mogelijke te constateren onvolkomenheden worden hersteld, bijvoorbeeld door het beleid aan te scherpen of technische uitgangspunten te wijzigen. Bij aansluiting van de BSQ uitvoeringsmethoden en -uitgangspunten wordt de BSQ-code goedgekeurd (voor gebruik in de grondwaardebepaling) door de externe onderzoekers.

Er is dus sprake van een dubbele controle (intern: uitgevoerd door ambtenaren, en door externe onderzoekers) en borging dat de beleidsregels op een juiste wijze worden uitgevoerd.

Risicobeheer

Risico 1: foutieve BSQ / onjuiste uitvoering van de door de raad vastgestelde beleidsregels

Mitigerende maatregel 1: om dit risico te ondervangen worden de BSQ’s jaarlijks door externe onderzoekers beoordeeld.

Zie toelichting onder Menselijke tussenkomst

Combining datasets:

De BSQ algoritme wordt uitgevoerd aan de hand van gekoppelde gegevensbronnen. Dit betreft een koppeling van WOZ-gegevens aan Erfpacht-gegevens. Persoonlijke kenmerken worden uit de datasets verwijderd en worden niet gehanteerd. 

Wettelijke basis

Vaststellen van de Verordening gronduitgifte met gebruikmaking van erfpacht Amsterdam 2017. (2017, NR. 199/425)

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-140580.pdf

Toelichting op impacttoetsen

Van bezwaar in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kan geen sprake zijn omdat grondwaardebepaling plaatsvindt in het kader van een privaatrechtelijke rechtshandeling.

De gemeente heeft bij de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid geborgd dat de gemeente de systematiek van grondwaardebepaling goed toepast door de toepassing van de methodiek van grondwaardebepaling extern te laten toetsen en een procedure te hanteren voor klachtenafhandeling van erfpachters ten aanzien van hun

aanbieding.

De gemeente heeft bewust voor een modelmatige methode gekozen, omdat het niet mogelijk is om voor elk individueel geval een berekening te maken en hiermee toch voor bijna alle woningen een grondwaarde kan worden bepaald. Daarnaast is voor een modelmatige methode gekozen om een objectief en transparant systeem te creëren.

Niet-beïnvloedbare parameters in het systeem moeten uitgesloten worden van bezwaar. Dit betreft de WOZ-waarde, aangezien hier al de mogelijkheid voor bezwaar en beroep openstaat, de woningtypologie en de

geografische onderverdeling in buurtstraten, evenals parameters die door een objectieve externe partij zijn geadviseerd, zijnde de opstalwaarde.

Erfpachters hebben enkel de mogelijkheid om een bedenking te uiten op niet vooraf vastgestelde variabelen. Dit zijn maatwerk BSQ en/of onbezwaarde waarden. Er zijn twee wegen om de bedenkingen te uiten bij Grond en Ontwikkeling.

1). Procedure bedenkingen uiten niet particulieren

Bedenkingen tegen de onbezwaarde en of maatwerk BSQ zoals opgenomen in het Overstapportaal kunnen op elk moment door de erfpachter worden ingebracht. Aangezien de Overstapaanbieding een beperkte geldigheid

heeft, moeten bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en/of maakwerk BSQ zoals opgenomen in de overstapaanbieding zes weken voor het verlopen van de aanbieding worden ingediend.

2). Geschillencommissie erfpacht voor particulieren

Vanaf 15 september 2025 behandelt de geschillencommissie bedenkingen van particuliere erfpachters. Een bedenking kan worden ingediend wanneer de erfpachter het niet eens is met de aanbieding of met een opgelegde boete. De geschillencommissie beoordeelt vervolgens de ingediende bedenkingen.

Werking

Gegevens

1.        Hermes (erfpachtgegevens): ter bepaling van woningen (objecten) die gehanteerd moeten worden voor het bepalen van de BSQ.

2.       WOZwaarde-deelcodeniveau: ter bepaling van de WOZ-waarde, hoogte van de herbouwkosten en de individuele grondquotes (input voor BSQ bepaling).

3.        BAG: voor het koppelen van Hermes en WOZ-data en voor het verifiëren van adresgegevens (Hermes / WOZ).  

Herbouwkostenramingen: voor het bepalen van de hoogte van de herbouwkosten per object. 

Technische werking

De residuele grondwaardemethode gaat uit van de stelling dat de opbrengst (WOZ-waarde) verminderd met de kosten (opstalwaarde) de grondwaarde oplevert. Het gebruik van de BSQ voor het bepalen van de grondwaarde dient bezien te worden als een genormeerde toepassing van de residuele grondwaardemethode. Genormeerd, omdat:

• gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde normen en uitgangspunten en niet voor iedere woning specifieke uitgangspunten worden bepaald;
• De BSQ wordt berekend door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. Er wordt niet uitgegaan van de woningspecifieke uitkomsten, maar van de gemiddelde grondquote op buurtstraat- of buurtniveau.

De BSQ-berekening is onderworpen aan beleidskaders en -regels ten aanzien van het gebruik van de WOZ-waarden, opstalwaarden en het bepalen van de BSQ. Ten behoeve van de BSQ berekening wordt ook een buurtquote (BQ) bepaald. De BQ heeft twee functies: enerzijds dient het als maatstaf waarmee de ‘bruikbaarheid/representativiteit’ van de BSQ wordt gemeten en anderzijds dient het als vervangende waarde indien de BSQ onbruikbaar wordt geacht.

Zie de volgende link voor een overzicht van het beleid: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/nieuw-beleid/archief-grondprijzen/

 

Samenvatting berekeningswijze

De BSQ wordt berekend conform de beleidsregels (zie bovenstaande tabel) die zijn vastgelegd in het gemeentelijke beleid. Op hoofdlijnen zijn de volgende elementen en processtappen van belang voor de berekening van de BSQ:

1. Werkbestand genereren: het berekenen van de BSQ geschiedt op basis van een werkbestand waarin WOZ-gegevens, -waarden zijn gekoppeld aan de gemeentelijke erfpachtadministratie (Hermes-data).
2. WOZ-object-filter: niet alle objecten worden meegenomen in de BSQ-berekening. Dit is onderworpen aan diverse criteria. Onbruikbare of niet geschikte objecten worden weggefilterd en niet meegenomen in de opstalwaarde- en individuele grondquote bepaling.
3. WOZ-waarden: voor de BSQ-berekening is van belang dat de WOZ-waarden beschikt zijn (WOZ-beschikking aan de belanghebbende afgegeven). De WOZ-waarde per object dient als input voor het bepalen van de individuele grondquote.
4. Opstalwaarden: per object wordt de opstalwaarde bepaald aan de hand van de genormeerde herbouwkostenramingen. De opstalwaarde wordt berekend aan de hand van de WOZ-objectkenmerken. Voor deze berekening worden geen andere gegevensbronnen dan de WOZ-data gehanteerd.
5. Individuele grondquotes: de individuele grondquote dient als input voor het bepalen van de BSQ en BQ. Per object wordt de individuele grondquote bepaald aan de hand van de volgende formule:

1. Bruto BSQ en BQ: per buurtstraat of buurt wordt de BSQ en BQ bepaald aan de hand van alle berekende individuele grondquotes.
2. BSQ-criteria ten aanzien van bruikbaarheid, representativiteit en aftoppingsgrenzen: de bruto BSQ en BQ worden onderworpen aan de beleidsregels en getoetst op representativiteit, bruikbaarheid en ook worden de minimale en maximale BSQ waarden gecorrigeerd. Per buurtstraat wordt een keuze gemaakt of de BSQ of BQ gehanteerd dient te worden. Daarnaast worden de BSQ-waarden ook getoetst aan minimale (5%) en maximale (49%) grenswaarden. Bij een overschrijding van de minimale grenswaarde, wordt de BSQ aan de onderkant begrensd op 5%, bij een overschrijding aan de bovenkant wordt een aftopping toegepast van 49%.
3. Netto BSQ (BQ): de definitieve BSQ wordt per buurtstraat geaggregeerd en weggeschreven in een output-bestand.

Zie onderstaand schema voor een overzicht van de hierboven beschreven berekeningswijze.

Leverancier

Is intern ontwikkeld en beheerd